Пайова участь у будівництві: закон, документи, нюанси

Пайова участь у будівництві: закон, документи, нюанси

Багато людей воліють купувати квартири на стадії будівництва багатоквартирного будинку. Це дозволяє купувати об 'єкти за зниженою вартістю. Такий процес називається пайовою участю в будівництві. Щоб дольщик був надійно захищений від втрати коштів, слід грамотно підходити до вибору забудовника, а також вивчати ретельно складений договір. Саме цей документ забезпечує захист прав покупців недобудованих об 'єктів.

Суть пайової участі

Процес передбачає, що багатоквартирні будови зводяться за рахунок коштів майбутніх покупців квартир. Вони вкладають свої кошти в будівництво будинку, а після його здачі в експлуатацію можуть оформити право власності на квартиру.

Процес регулюється спеціальним законом "Про пайове будівництво", причому в нього регулярно вносяться різні зміни, що гарантують захист прав дольщиків. До основних особливостей пайової участі у будівництві належить:

  • права та обов 'язки кожної сторони з' являються виключно після підписання контракту;
  • у ДДУ зазначаються всі нюанси співпраці, причому він володіє ознаками різних угод, до яких належить договір інвестування та підряду, а також надання послуг та купівлі-продажу;
  • купується за таким договором квартира, яка знаходиться в недобудованому будинку;
  • залучаються за таких умов численні дольщики, що дає можливість забудовнику з мінімальними власними вкладеннями грошей побудувати об 'єкт;
  • дольщиком може стати не тільки фізособа, а й компанія;
  • учасники не можуть впливати на зміну проекту, технічного завдання та інших умов зведення будинку.

Нерідко громадяни, які купують квартири в споруджуваних будинках, стикаються з шахрайством або банкрутством забудовників. У цьому випадку захищаються права дольщиком положеннями ДДУ. При складних ситуаціях може здійснюватися переуступка прав пайової участі в будівництві іншим компаніям або особам, що займаються стягненням коштів.

Законодавче регулювання

При купівлі житла в недобудованому об 'єкті слід звертати увагу на положення основного закону ФЗ № 214. Він був прийнятий ще в 2004 році, причому саме він регулює всі відносини, що виникають між забудовниками і дольщиками. Було внесено безліч змін і поправок до цього законодавчого акту. Він ділиться на численні частини і пункти, кожен з яких має своє призначення. До основних змін і положень належать:

  • зазначаються правила складання та розірвання договору пайової участі в будівництві;
  • прописується можливість передачі прав третім особам;
  • водиться кримінальна відповідальність для забудовників, якщо вони не виконують свої зобов 'язання за угодою;
  • неодмінно повинні відкриватися забудовниками спеціальні рахунки, призначені для перерахування коштів дольщиками, причому застосовуватися гроші можуть виключно на зведення об 'єкта;
  • забудовники повинні володіти власним офіційним сайтом, на якому розкриваються всі відомості про їх роботу, до яких належать проекти, дозвільна документація та інші документи.

Тепер всі забудовники відкривають ескроу-рахунок, призначений для перерахування грошей дольщиками. ФЗ про участь у пайовому будівництві вказує, що закривається такий рахунок тільки після повного використання коштів. Такі умови не можуть ставати перешкодою для переуступки права.

Додатково в законодавстві передбачається необхідність створення компенсаційного фонду. Він представлений страхуванням для дольщиків, так як якщо з якихось причин забудовник не виконує свої зобов 'язання, то покриваються збитки дольщикам за рахунок коштів з цього фонду.

Переваги і недоліки

Використання ДДУ для купівлі житла має багато плюсів для кожного покупця житла, але при цьому важливо враховувати певні мінуси такого рішення. Участь у пайовому будівництві об 'єктів нерухомості вважається ризикованою, оскільки завжди існує ймовірність того, що забудовник з різних причин не впорається зі своїми обов' язками.

Плюси

Мінуси

Встановлюється на об 'єкти низька вартість, яка набагато менша, ніж ціна готових квартир на первинному або вторинному ринку

Доведеться чекати досить довго, поки житло буде добудовано, тому така можливість використовується людьми, у яких вже є місце для життя

Багато забудовників пропонують розстрочку на весь термін будівництва будинку, що дозволяє купити квартиру без наявності спочатку потрібної суми коштів при складанні ДДУ

Часто дольщикам доводиться стикатися із затягуванням терміну здачі об 'єкта, тому виникає необхідність стягувати неустойку через суд

Гарантується отримання житла законодавством, тому дольщики все одно зможуть розраховувати на квартиру або відшкодування збитків

Якщо з різних причин квартира буде перевищувати по квадратурі раніше обумовлений розмір, то доведеться доплачувати певну кількість коштів

У законі пред 'являються до забудовників жорсткі і численні вимоги, тому можна бути впевненим у надійності компанії

Нерідко доводиться стикатися з шахрайством, наприклад, забудовник продає одну квартиру кільком дольщикам або використовуються інші схеми обходу закону, що призводить до необхідності судового розгляду

Якщо фірма не здає будинок до призначеного терміну, то дольщики можуть розраховувати на хорошу неустойку, що розраховується за кожен день прострочення

Нерідко компанія оголошує себе банкрутом, що призводить до переходу будинку іншому забудовнику, а все це негативно позначається на терміні зведення об 'єкта

За рахунок вищевказаних плюсів і мінусів кожна людина повинна самостійно визначитися, чи є пайова участь у будівництві доцільною і вигідною для неї.

Як купити житло по ДДУ?

Процес вважається не дуже складним, але щоб переконатися в його вигідності та ефективності, потенційні покупці повинні виконати певні послідовні дії.

Перед зверненням до забудовника важливо дізнатися відгуки про нього, вивчити офіційну документацію, а також перевірити, як оперативно виконується будівництво конкретного будинку.

Отримання відомостей про компанію

Спочатку треба переконатися, що продаються квартири за ДДУ дійсно надійною, перевіреною та офіційно зареєстрованою організацією. ФЗ про участь у пайовому будівництві вказує на необхідність отримання інформації про забудовника:

  • він повинен бути представлений офіційно зареєстрованою компанією;
  • бажано, щоб у підприємства вже були побудовані і здані об 'єкти;
  • не повинно бути відкритих судових спорів по відношенню до організації;
  • всі минулі будинки повинні вводитися в експлуатацію в заздалегідь встановлені терміни;
  • ретельно вивчаються всі документи, подані на сайті організації, причому до них належать проекти, дозволи на роботу, декларації та інші папери;
  • у компанії повинні бути права на ділянку, де виконується процес будівництва об 'єкта.

Якщо відсутні ці документи та дозволи, то не рекомендується складати із забудовником ДДУ.

Які відомості містяться в декларації?

Особливо багато уваги приділяється вивченню декларації на будівництво. Вона повинна розташовуватися у відкритих джерелах за 14 днів до укладення першої угоди з дольщиками. Цей документ повинен містити важливу інформацію для кожного учасника будівництва. До неї відноситься:

  • найменування та юридична адреса компанії-забудовника;
  • перераховуються дозвільні документи на роботи;
  • зазначаються отримані раніше ліцензії;
  • вписується термін дії ліцензії;
  • перераховуються всі засновники компанії;
  • наводяться минулі зведені об 'єкти за три роки функціонування компанії;
  • зазначаються фінансові результати роботи;
  • наводиться кредиторська та дебіторська заборгованість;
  • зазначаються інші угоди, на підставі яких до будівництва були залучені кошти.

Договір пайової участі в будівництві з дольщиками укладається тільки після того, як забудовник викупить або оформить в оренду землю, де планується зведення будинку.

Що повинна включати проектна документація?

Вона вважається важливим документом для кожного учасника будівництва. Документація повинна формуватися і публікуватися за 14 днів до того моменту, коли буде укладено перший договір з дольщиком. До основних відомостей з проекту належить:

  • інформація про самого забудовника;
  • відомості про всіх засновників;
  • дані про фінансовий стан компанії;
  • дозволу та ліцензії на будівництво;
  • термін, протягом якого планується зводити об 'єкт;
  • місце розташування будинку, що зводиться;
  • майно компанії;
  • вартість будівництва та залучені підрядники.

Допускається зміна відомостей у проектній документації, якщо змінюється фінансовий стан компанії за один квартал. При цьому всі ці коригування повинні публікуватися у відкритих джерелах.

Нюанси складання угоди

Як тільки буде перевірена вся інформація про забудовника, то можна складати з ним ДДУ, якщо він є надійним і перевіреним. Пайова участь у будівництві передбачає неодмінно оформлення саме цього документа, оскільки інші папери не захищатимуть дольщиків на підставі положень ФЗ № 214.

Неодмінно в цьому документі містяться відомості:

  • предмет угоди, яким представлена квартира, причому повинна вказуватися її квадратура, поверховість, кількість кімнат, розмір і наявність балкона або лоджії, точна адреса, наявність різних комунікацій, а також безліч інших технічних параметрів;
  • ціна нерухомості;
  • порядок розрахунків;
  • термін, коли має здаватися будинок в експлуатацію;
  • тривалість гарантійного терміну, який не повинен бути менше п 'яти років;
  • спосіб, за допомогою якого готова квартира буде передана дольщикам;
  • умови про необхідність виконання оздоблення житлових приміщень.

При правильному складанні документа пайової участі в будівництві дольщики будуть надійно захищені від шахрайства з боку забудовника або від його банкрутства. Деякі забудовники пропонують можливість оплачувати квартиру в розстрочку.

Реєстрація договору

Після укладення угоди потрібно його офіційно зареєструвати. Тільки за таких умов законно проводиться пайове будівництво. Умови участі передбачають, що треба підготувати ДДУ, план об 'єкта, проектну декларацію та особисті документи покупця, після чого дана документація передається до Росреєстру.

Процес реєстрації займає близько 10 днів. За це доведеться заплатити громадянам 350 руб.

Які права мають дольщики?

На підставі ДДУ у покупців житла є безліч різних прав. До них відноситься:

  • якщо затягуються терміни здачі об 'єкта в експлуатації, то може вимагатися громадянами неустойка за договором пайової участі в будівництві;
  • після реєстрації договору у дольщиків у заставі знаходиться сама територія і об 'єкт, що зводиться на ній;
  • допускається скласти договір переуступки права вимоги за угодою;
  • приймається готова квартира тільки при складанні спеціального передавального акта;
  • якщо виявляються при огляді житла значущі порушення, то може не підписуватися акт, після чого дольщик може вимагати виправлення недоліків.

Якщо виявляються різні проблеми вже після початку використання житла, то на підставі гарантійного терміну покупець може вимагати їх усунення забудовником.

Як розривається?

Умови розірвання даного контракту прописуються безпосередньо в його пунктах. Для цього можуть бути різні підстави. Найбільш часто розірвання договору участі в пайовому будівництві потрібно, якщо забудовник не справляється зі своїми зобов 'язаннями, наприклад, у строк не здається будинок в експлуатацію, є значущі порушення або квадратура нерухомості не відповідає встановленому раніше розміру.

Процес розірвання неодмінно реєструється офіційно.

Ув 'язнення

Таким чином, участь громадян у пайовому будівництві вважається популярним способом придбання недорогої та якісної нерухомості. При цьому важливо грамотно вибрати забудовника, з яким далі складається ДДУ. Цей документ повинен мати встановлену форму і містити всі необхідні відомості про учасників.

На підставі ДДУ покупець житла наділяється багатьма правами, які він може відстоювати в претензійному або судовому порядку.