Як змінити однушку на двушку і не розоритися: розширюємо житлоплощу без доплат і нервів

Як змінити однушку на двушку і не розоритися: розширюємо житлоплощу без доплат і нервів

Питання про переїзд в просторіші апартаменти встає перед жителями мегаполісу все частіше. У когось з'явилися діти і тулитися в однокімнатній квартирі вже незручно, хтось хоче перебратися ближче до роботи або просто змінити передмістя на центр столиці. Якщо просто продаж квартири — справа морочлива, то що говорити про обмін.

Сьогодні близько 70% угод спрямовані на розширення житла. Якщо раніше процес купівлі квартири, хазяї якої шукають собі варіант натомість, викликала настороженість. Те зараз це звичайне явище.


Як правильно оцінити свою квартиру?

Перше питання, яке треба вирішити хазяїну, що бажає виставити квартиру на продаж, це її вартість. Звичайно, усі вважають свої апартаменти найкращими і не хочуть поступатися ними за низькою ціною.

Що робить продавець? Відкриває сайти купівлі-продажу нерухомості і дивиться, скільки коштують аналогічні квартири. При цьому він забуває, що ці оголошення дають такі ж хазяї, які боятися продешевити. Звідси і завищені ціни на житло, яке ніхто за такі суми купувати не готовий.

У результаті квартира, яку хотілося швидше продати, залишається просто незатребуваною. І це ставить в невигідне становище тих, хто хоче переїхати в приміщення більше. Уявіть, що ви знайшли відповідний для переселення варіант, але купити його не можете, адже вже який тиждень, а то і місяць, ваша справжня квартира все ще продається.

Як же виставити максимальну, конкурентоздатну вартість? Треба орієнтуватися не на рекламні оголошення, а на суми завершених угод. Т. е. на ту цифру, яку у результаті платить покупець.

Як правило, ціна, рекомендована агентством нерухомості, відповідає ринковою, і дисконт може скласти максимум 3% — 5 %. При самостійному продажі і вартість квартири, і величина дисконту значно більше. Бувають випадки, коли бажання власника сильно відірване від реалій. Тоді об'єкт зависає і говорити про швидке розширення не доводиться.

Як зробити своє оголошення про продаж квартири помітніше?

Вказати метраж житла, його розташування і міру розвиненості інфраструктури для швидкого продажу квартири недостатньо. Сьогодні безліч інтернет-ресурсів пропонують розміщення оголошень, але вони не роблять опис об'єктів, не фотографують їх. Ця робота лягає на плечі продавця.


Під час зйомки приберіть усі непотрібні предмети з кадру. Дитячі іграшки, домашні тварини, колекції пляшок, особисті фото — все це зайве. Ваше завдання зробити так, щоб потенційний покупець міг себе представити хазяїном цієї квартири.

Власники житла з поганим ремонтом або зовсім без нього не вважають потрібним робити фото. Але ця обов'язкова умова для якісного оголошення. Не хочете фотографувати обшарпані шпалери, зробіть знімки двору, під'їзду, фасаду будинку, ліфта.

Також не лінуєтеся робити розгорнутий опис об'єкту. Розпочніть з базової інформації: адреса, кількість кімнат, розмір загальної і житлової площі, розмір кухні, відомості про санвузол. А потім дайте максимально можливу додаткову інформацію про інше: транспортне сполучення, інфраструктура, куди виходять вікна, як давно квартира знаходиться у власності, скільки в ній прописано людей. І не забувайте вказати на особливі достоїнства приміщення, якщо вони є. Наприклад, хороший ремонт.

Як показувати квартиру і вести переговори про продаж?

На цьому етапі запасіться терпінням і часом. Якщо вже зважилися на продаж квартири, то треба завжди відповідати на усі дзвінки. Одні і ті ж покупці можуть дзвонити кілька разів. Показувати теж доведеться неодноразово.

Порада. Для заощадження часу і безпеки призначайте зустріч декільком покупцям на один день.

Будьте готові по кілька разів відповідати на одні і ті ж питання. Намагайтеся при цьому не втрачати терпіння. Посміхайтеся, будьте ввічливі. Вам необхідно залишити про себе приємне враження. З привітним хазяїном і квартира здаватиметься затишніше.

Як знайти варіант натомість?

Це треба робити одночасно з продажем. Тому доведеться виділити час не лише на покази своєї квартири, але і на пошуки нової. Як правило, оголошення на різних порталах одні і ті ж. А про появу нових вас ніхто не попередить. Тому треба постійно усе мониторить самостійно.


Також не варто зациклюватися на одному варіанті. На формування вартості впливає рік будови, розташування, поверх і багато що інше. Тому троячка на Заславской і Ангарською коштуватимуть по-різному.

Порада. Дивитися треба ширше. Націлюється на двокімнатну, не варто відмахуватися від троячок. Вони можуть бути в одному ціновому діапазоні.

Як підготувати документи для продажу і купівлі?

Узгодження умов майбутньої угоди і підготовка документів - найскладніший етап. Для продажу і купівлі набір документів різний. Все їх треба замовити, відвідавши різні організації і відстоявши в них черги. При цьому варто пам'ятати і про терміни виготовлення і дії довідок. Тому перш ніж їх збирати, складіть список. Помітьте в нім терміни виготовлення довідок і час їх дії. Так ви знатимете, в якому порядку їх замовляти.

Порада. Звертайте увагу на прописаних в квартирі неповнолітніх. Для купівлі такого житла потрібно дозвіл місцевого виконкому.

Грошове питання: скільки треба доплатити за розширення житлоплощі?

Якщо треба змінити однокімнатну квартиру на двокімнатну, то сума доплати в середньому варіюється від 20 до 30 тисяч рублів. При обміні двушки на троячку суми приблизно такі ж.


І пам'ятаєте про серйозність процесу передачі грошей. Робіть це у банку, а ніяк не за рогом, або десь удома. Навіть якщо своїм покупцям або продавцям ви довіряєте повністю.

Чи можна розширити житлоплощу без доплат або з мінімальними витратами?

Можна. І варіантів декілька.

Перший — ця наявність у власності новобудови. Наприклад, однушка середини 2000-х з площею від 40 до 45 квадратних метрів коштує в середньому близько 20 000 USD. За цю суму можна купити двушку, побудовану в 70-х роках розміром близько 50 квадратних метрів. Звичайно, багато що залежить від стану обох квартир.

Другий варіант — це кредит. Раніше відсоток по кредиту був просто непідйомним для більшості білорусів. 25% річних дозволити собі могли одиниці. Сьогодні ж мінімальна ставка знаходиться на рівні 11,5% річних. А максимальна сума кредиту складає 90% від вартості квартири.

Зупинимося на цьому трохи детальніше. Наприклад, у вас є стандартна однушка. Її можна продати за 20 000 — 30 000 USD. Щоб купити натомість двушку, вам треба доплатити близько 10 000 — 15 000 USD. Якщо такої суми ви не маєте в розпорядженні, то берете її в кредит під 11,5% річних і в середньому щомісячні виплати складуть приблизно 100-150 USD. А це вже не така сума, що лякає і непідйомна.


І ще приклад. У вас є однушка і до неї ще 5 000 USD. Із залученням кредиту можна розраховувати на хорошу, простору двушку. А якщо хочеться квартиру з трьома і більше кімнатами, то спочатку наявна сума збільшитися не набагато. Замість 5 000 USD скопити доведеться 6 000 USD. В цьому випадку, схема наступна: берете кредит на 90% суми нової квартири. Додаєте до неї свої накопичення і купуєте нове житло. Переїжджаєте туди, а свою стару квартиру продаєте. Виходить, що кредит в цьому випадку вам знадобиться тільки на той час, поки ви не продасте свою стару квартиру. А після можна погасити кредит достроково без санкцій з боку банку.

Зверніть увагу, що операції по розширенню житлоплощі краще робити на стабільному ринку нерухомості. Або що прагне до зниження. Одночасно з вартістю об'єкту, знижується і доплата. Для популярних сьогодні угод по розширенню житлоплощі у нас є спеціальна програма.

Пабліш Чарт